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Juristen: ETW/Balkon Sondereigentum?

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Frage an die Juristen unter Euch:

Unsere Miteigentümerin "unter" unserer ETW behauptet, dass unser Balkon - nach Rücksprache mit der Hausverwaltung - Sondereigentum wäre und deshalb wir für die Sanierung alleine zuständig seien (auf ihren Balkon fallen Verputzteile runter, die "unter" unserem Balkon sich gelöst haben).

In der Teilungserklärung sind die Kosten für Instandhaltung von "Balkonen/Loggien" als Gemeinschaftskosten definiert.

Die Nachbarin hat Unrecht, oder? Kann leider jetzt am WE die Hausverwalterin nicht erreichen.
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Grundsätzlich habt ihr beide recht, weil der Balkon zu Teilen Sonder- und sonst Gemeinschaftseigentum ist. Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum scheidet im Regelfall schon allein deshalb aus, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht wegen des fehlenden Zugangs praktisch nicht ausführbar ist, andererseits ein allgemeiner Zugang dem Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnung widerspricht.

Die Verbindung des Balkons mit der entprechenden Wohnung ergibt sich zudem daraus, dass im Regelfall die Balkonfläche zumindest teilweise der Wohn-/Nutzfläche des Sondereigentums zugerechnet wird und somit (wenn auch nicht zwingend) mitbestimmend ist für die Bemessung der Höhe des Miteigentumsanteils.  

Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse).

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:


die Bodenplatte (OLG Hamm 16.09.1988, Az.: 26 U57/88, ZMR 1989, 99),
das Balkongitter (OLG Düsseldorf 09.08.1991, Az.: 22 U20/91, ZMR 91, 486),
Balkongeländer (BayObLG 25.09.1996, Az.: 2Z BR79/96, WE 1997, 156),
die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG 30.03.1990, Az.: 2Z BR 31/90, WE 1990, 138),
die Balkontür
die Balkonfenster (ausgenommen die Innenseiten)
die Balkondecken
die Isolierungsschichten auf der Balkonplatte
Balkonstützen
Balkontrennmauer
Sondereigentumsfähig sind:

der Balkonraum als solcher,
der begehbare Boden-/Plattenbelag (BayObLG, Beschluss vom 05.05.1993, 2Z BR 29/93,
der Innenanstrich einer Balkontüre,
der Innenputz und Anstrich der Brüstung,
Pflanzentröge.

Ist in der Teilungserklärung z.B. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen, ist diese Klausel nichtig, ggf. aber in eine Kostentragungslast des einzelnen Sondereigentümers umzudeuten (OLG Hamm 13.08.1996, Az.: 15 W 115/96, NJWE-MietR 1997, 114).  

Der hier vorliegende Schaden bzw. die Beseitigungskosten fallen also der Gemeinschaft zur Last.
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Herzlichen Dank, stefank, für Deine fundierte Darstellung!

Diese Sprachregelung werde ich jetzt den betreffenden Personen um die Ohren hauen!  
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sotirios005 schrieb:
Herzlichen Dank, stefank, für Deine fundierte Darstellung!


Wenn Du den Thread-Titel noch ein klein wenig freundlicher gestaltest, bekommst Du sicher nächstes Mal eine wochenlange juristische Diskussion auf allerniedrigstem Niveau (die Dich dann aber wahrscheinlich auch nicht weiter bringt).

Es schreibt ja auch keiner: "User: Caio?"

Wobei, jetzt wo ich's so lese, besitzt das durchaus auch einen gewissen Pepp ...
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Thread kann geschlossen werden, die Verwaltung hat das Thema ohne Widerrede ( !) akzeptiert!


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