ich habe eine ETW deren Zinsbindung nun ausläuft. Ich vergleiche gerade die mir vorliegenden Angebote, da ich meinen Job gerade gewechselt habe (noch in der Probezeit bin), wäre eine Fortführung bei meiner Hausbank am einfachsten (weil eben nicht erneut Zinswürdigkeit etc geprüft wird).
Die Wohnung wurde damals zu 100 % finanziert, und davon sind auch erst ca. 10 % getilgt. Das mal so als Randnotizen. Die Banken reißen sich also nicht gerade um mich (obwohl ich sowas immer pünktlich zahle !)
Egal.
Nun habe ich zwei Angebote verglichen, jeweils 5 Jahre Laufzeit.
Nr. 1 eine neue Bank (die auch leider aufgrund ihrer Wertermittlung abgelehnt haben, sie waren der Meinung das meine Whg nicht genug Wert ist, aber das ist nicht Inhalt meiner Frage)
SZ: 2,47 % EZ: 2,50 %
Soweit nachvollziehbar. EZ knapp über dem SZ.
Dann heute ein Telefonat mit meinem "Bankberater" gehabt, der mir auch ein tolles Angebot machen wollte.
Ich lese dort folgendes:
SZ: 2,8 % (find ich okay) EZ: 3,95 % (!!!)
Wie kann denn sowas zustande kommen ? Kann sich das jemand erklären ? Ich habe ihn natürlich auch per Mail gefragt, werde aber vor Dienstag keine Antwort bekommen. Das ist ja ein Riesen Unterschied, sowohl zu Angebot 1, als auch eben die reine Differenz ...
ja beides 5 Jahressätze .... der zweite (HAUSBANK) hat mir auch 4 Jahre angeboten, historischer Tiefsatz von 2,65 % und EZ von (ACHTUNG!!!) 4,09 % !!!!
Sind die Irre ?? das ist eine VERLÄNGERUNG, nicht mal ein Neuabschluss, bei dem wohl sowieso höhere Provisionen fließen.
Also so wird das nichts .... irgendwie fühl ich mich da ein wneig verar***t
5 Jahre ist schon okay, will die Bude eh verkaufen, nachdem ich meinen blöden (oft nicht zahlenden oder zu spät zahlenden) Mieter endlich rausgeworfen habe, der mich wohl gerne mit seiner Bank verwechselt .... (seufz)
Die Bude ist echt ein Sargnagel .... und das mitten in Neu Isenburg ....
Wie CE schon sagt, entweder Agio, also nur 95 oder so % Aushlung - oder eine Kreditversicherung oder sowas reingepreist. Und die Wohnung vermietet als Kapitalanlage zu verkaufen geht nicht?
hab mal nen Makler angesetzt, der meinte ich würde ca. 159 T€ bekommen dafür, ich habe 185 bezahlt und schulde der Bank noch 161 .... dann verlängere ich das lieber nochmal um 5 Jahre, in der Zeit kann ich mit 3 % tilgen und wenigstens bissi was abbauen. Für ne Kapitalanlage gibts wohl zu wenig Miete ( 790 € kalt)
Müssen die das eigentlich mehr oder weniger offenlegen wie sich das zusammensetzt ? Mein Bankmensch hatte mir am tel gesagt "wenn Sie das vergleichen, müssen Sie berücksichtigen das bei uns die Summe ja von der Ursprungssumme (185 T) ausgeht, und nicht wie bei den anderen von der neuen Darlehenssumme (161)
Verstanden hab ich es nicht ... und den Unterschied zwischen EZ und SZ kann ich mir damit auch mit meinem rudimentären Wissen und Verständnis nicht erklären ...
Milchmädchen. Du zahlst doch in den 5 Jahren weit über 20.000 € Zinsen, Schnucki - und sie kann bis dahin noch weniger wert sein. Selbst wenn sie bis dahin mehr wert ist und Du 3% tilgst bist Du in den ***** gekniffen. Wenn Du verkaufen willst dann jetzt.
Unabhängig davon, 790 x 12 / 159000 = 6% , gibt schlechtere Geldanlagen.
Warum ist bei 1 Jahr Laufzeit der Effektivzins wesentlich höher?
Wie hoch ist denn der Betrag des weiterzuführenden Restdarlehens? Besteht noch eine REstschuld nach der Zinsbindung? Wenn ja, wie hoch? -> mit den vorgegebenen Parametern kann man das nicht einfach mal so rechnen.
concordia-eagle schrieb: In dem Maß ist das nicht erklärlich. Das kann eigentlich nur bei einem geradezu perversen Agio passieren.
Eine andere Erklärung sehe ich nicht.
Doch ist es, Der Effektivzins wird nach Gesetzesänderung auf die gesamte Restlaufzeit berechnet mit fiktiven Zinssatz nach der Zinsbindungsperiode.
-> Der Effektivzinssatz kann explodieren weil die eine Bank einen höheren fiktiven Zinssatz ansetzt als die scheinbar günstigere. -> Effektivzinssatz bietet nahezu keine Vergleichbarkeit mehr
Wird vom Verbraucherschutz übrigens bestätigt.
Wenn du keinen Agio, keine Gebühren und keine Versicherungen eingepreist hat wovon ich ausgehe weil unüblich ist der Nominalzins die bessere Vergleichsgröße. Oder vergleiche einfach Rate und Restschuld nach der Zinsbindung
Wie ich herauslessen kann bezieht sich das Anschluss-Angebot auf die ursprüngliche Darlehenssume von 26.000 €uro.
Weitere Kosten etc. werden nicht aufgeführt, hatte ich auch bisher nicht zu erstatten.
Kommt evtl. eine Bearbeitunsggebühr für das neue Angebot hinzu? erwähnt wird hier auch nichts!
Es wird nur noch erwähnt, dass aufgrund dieser Anschlusskonditionen das Kündigungsrecht zum Ablauf der derzeit gültigen Festverzinsvereinbarung ausgeschlossen ist und man kann nur zum Ende der neuen Festverzinsvereinbarung kündigen
Doch ist es, Der Effektivzins wird nach Gesetzesänderung auf die gesamte Restlaufzeit berechnet mit fiktiven Zinssatz nach der Zinsbindungsperiode.
-> Der Effektivzinssatz kann explodieren weil die eine Bank einen höheren fiktiven Zinssatz ansetzt als die scheinbar günstigere. -> Effektivzinssatz bietet nahezu keine Vergleichbarkeit mehr
... war mir so nicht bekannt! ... damit ist eigentlich jede Vergleichbarkeit und Wertung, ob ein Kredit "teuer" oder "günstig" ist dahin...
Caddy schrieb:
Wenn du keinen Agio, keine Gebühren und keine Versicherungen eingepreist hat wovon ich ausgehe weil unüblich ist der Nominalzins die bessere Vergleichsgröße. Oder vergleiche einfach Rate und Restschuld nach der Zinsbindung
... und damit ist der Bank jede Manipulationsmöglichkeit hinsichtlich der Vertragsgestaltung offen...
Billiger Kreditzinssatz ohne Tilgung bei gleichzeitigen Zahlungen in eine Versicherung o.ä. ... Kennt man zwar jetzt auch, allerdings mit der Berechnung des Effektivzinses auf die Zinsbindungsfrist...
Caddys Erläuterung zu dem E-Zins ist richtig! Vergleichen sollte man nur den Sollzins.
In meinem Fall ist man von einer gleichbleibenden Rate ausgegangen d.h. 5,68% v. dem Ausgangsdarlehen i.H.v. 26.000,-€ ergibt mtl. 123,00€. Aber die Zinsen werden ja immer weniger und die Tilgung steigt dafür, das Verhältnis Zins-Tilgung dreht sich, konstant bleibt nur der mtl. Beitrag und die Vertragsbedingungen bzw. das Abgesprochene bleiben selbstverständlich weiterhin bestehen! Zur besseren Ansicht erhalte ich die Tage den Tilgungsplan etc.
Ich kann auch ein anderes Angebot erhalten! Die Frage nach einer sofortigen Gesamttilgung stellt sich momentan für mich nicht, Euronen sind genug vorhanden aber... ,-)
Doch ist es, Der Effektivzins wird nach Gesetzesänderung auf die gesamte Restlaufzeit berechnet mit fiktiven Zinssatz nach der Zinsbindungsperiode.
-> Der Effektivzinssatz kann explodieren weil die eine Bank einen höheren fiktiven Zinssatz ansetzt als die scheinbar günstigere. -> Effektivzinssatz bietet nahezu keine Vergleichbarkeit mehr
... war mir so nicht bekannt! ... damit ist eigentlich jede Vergleichbarkeit und Wertung, ob ein Kredit "teuer" oder "günstig" ist dahin...
ja und nein... Vergleichbar ist und bleibt der Nominalzins in Verbindung mit dem Tilgungsplan. Das Problem ist wie gesagt, dass eigentlich teure Angebote günstiger erscheinen weil der Effektivzins manipuliert werden kann
Block_37H schrieb:
Caddy schrieb:
Wenn du keinen Agio, keine Gebühren und keine Versicherungen eingepreist hat wovon ich ausgehe weil unüblich ist der Nominalzins die bessere Vergleichsgröße. Oder vergleiche einfach Rate und Restschuld nach der Zinsbindung
... und damit ist der Bank jede Manipulationsmöglichkeit hinsichtlich der Vertragsgestaltung offen...
Billiger Kreditzinssatz ohne Tilgung bei gleichzeitigen Zahlungen in eine Versicherung o.ä. ... Kennt man zwar jetzt auch, allerdings mit der Berechnung des Effektivzinses auf die Zinsbindungsfrist...
In der von dir beschriebenen Variante dreht es sich wieder. Wird der Kredit ausschließlich über eine Versicherung getilgt muss die Versicherungsprämie in den Effektivzins eingerechnet werden. Der explodiert dann natürlich erst recht.
Das Problem ist, dass eine gute Absicht schlecht umgesetzt wurde. Wie soll ich meinem Kunden erklären was sein Kredit über die Laufzeit kostet wenn ich es schlicht nicht weis? In der Praxis wird dann bei manchen Instituten ein Folgezins angenommen der niedriger sein darf als der ursprünglich gebundene. Und das bei 30 Jahren Laufzeit für weitere 20 (nach der Zinsbindung) -> Der Gesamtzins wird günstig gerechnet.
Und der Threaderöffner bekommt von seiner Hausbank ein womöglich ehrlicheres Angebot, in dem ein höherer oder vorsichtigerer Preis angenommen ist was den Effektivzins erhöht. Folge: Er ist über den Preis geschockt und vermutet völlig verständlich erstmal schlimmes...
ich habe eine ETW deren Zinsbindung nun ausläuft. Ich vergleiche gerade die mir vorliegenden Angebote, da ich meinen Job gerade gewechselt habe (noch in der Probezeit bin), wäre eine Fortführung bei meiner Hausbank am einfachsten (weil eben nicht erneut Zinswürdigkeit etc geprüft wird).
Die Wohnung wurde damals zu 100 % finanziert, und davon sind auch erst ca. 10 % getilgt. Das mal so als Randnotizen. Die Banken reißen sich also nicht gerade um mich (obwohl ich sowas immer pünktlich zahle !)
Egal.
Nun habe ich zwei Angebote verglichen, jeweils 5 Jahre Laufzeit.
Nr. 1 eine neue Bank (die auch leider aufgrund ihrer Wertermittlung abgelehnt haben, sie waren der Meinung das meine Whg nicht genug Wert ist, aber das ist nicht Inhalt meiner Frage)
SZ: 2,47 %
EZ: 2,50 %
Soweit nachvollziehbar. EZ knapp über dem SZ.
Dann heute ein Telefonat mit meinem "Bankberater" gehabt, der mir auch ein tolles Angebot machen wollte.
Ich lese dort folgendes:
SZ: 2,8 % (find ich okay)
EZ: 3,95 % (!!!)
Wie kann denn sowas zustande kommen ? Kann sich das jemand erklären ? Ich habe ihn natürlich auch per Mail gefragt, werde aber vor Dienstag keine Antwort bekommen. Das ist ja ein Riesen Unterschied, sowohl zu Angebot 1, als auch eben die reine Differenz ...
Jemand Ahnung von sowas ?
grüße
Chris
Eine andere Erklärung sehe ich nicht.
Das sind aber 5 Jahressätze oder?
Ich empfehle bei einem historisch niedrigen Zinssatz lieber auf 10 Jahre abzuschließen, selbst wenn Du dann nur knapp unter 3% landest.
Besser als in fünf Jahren bei (möglichen 7,9%) zu verlängern.
1.) Warum hast du keine Freunde, die dir bei der Finanzierung deiner Eigentumswohnung helfen?
2.) Warum fragst du nicht einfach mal im Bellevue, alternativ bei der BW Bank nach?
:neutral-face
Sind die Irre ?? das ist eine VERLÄNGERUNG, nicht mal ein Neuabschluss, bei dem wohl sowieso höhere Provisionen fließen.
Also so wird das nichts .... irgendwie fühl ich mich da ein wneig verar***t
5 Jahre ist schon okay, will die Bude eh verkaufen, nachdem ich meinen blöden (oft nicht zahlenden oder zu spät zahlenden) Mieter endlich rausgeworfen habe, der mich wohl gerne mit seiner Bank verwechselt .... (seufz)
Die Bude ist echt ein Sargnagel .... und das mitten in Neu Isenburg ....
Und die Wohnung vermietet als Kapitalanlage zu verkaufen geht nicht?
DA
Müssen die das eigentlich mehr oder weniger offenlegen wie sich das zusammensetzt ? Mein Bankmensch hatte mir am tel gesagt "wenn Sie das vergleichen, müssen Sie berücksichtigen das bei uns die Summe ja von der Ursprungssumme (185 T) ausgeht, und nicht wie bei den anderen von der neuen Darlehenssumme (161)
Verstanden hab ich es nicht ... und den Unterschied zwischen EZ und SZ kann ich mir damit auch mit meinem rudimentären Wissen und Verständnis nicht erklären ...
Unabhängig davon, 790 x 12 / 159000 = 6% , gibt schlechtere Geldanlagen.
DA
ETW als Kapitalanlage, bisherige Zinsen und 1% Tilgung machen 123,-€/Monat aus. Darlehen läuft aus und es gab folgendes neues Angebot:
Laufzeit: 10 Jahre
Sollzins: 3,35%
Tilgung: 2,33 %
Effektiv: 3,74%
Auszahlung: 100%
Mtl. Rate: 123,00€
Laufzeit: 5 Jahre
Sollzins: 2,70%
Tilgung: 2,98 %
Effektiv: 3,70%
Auszahlung: 100%
Mtl. Rate: 123,00€
Laufzeit: 1 Jahr
Sollzins: 2,40%
Tilgung: 3,28 %
Effektiv: 4,33%
Auszahlung: 100%
Mtl. Rate: 123,00€
Warum ist bei 1 Jahr Laufzeit der Effektivzins wesentlich höher?
2 Quadratmeter Tiefparterre Bieberer Berg?
Wie hoch ist denn der Betrag des weiterzuführenden Restdarlehens?
Besteht noch eine REstschuld nach der Zinsbindung? Wenn ja, wie hoch?
-> mit den vorgegebenen Parametern kann man das nicht einfach mal so rechnen.
gerne auch per pn
Doch ist es, Der Effektivzins wird nach Gesetzesänderung auf die gesamte Restlaufzeit berechnet mit fiktiven Zinssatz nach der Zinsbindungsperiode.
-> Der Effektivzinssatz kann explodieren weil die eine Bank einen höheren fiktiven Zinssatz ansetzt als die scheinbar günstigere.
-> Effektivzinssatz bietet nahezu keine Vergleichbarkeit mehr
Wird vom Verbraucherschutz übrigens bestätigt.
Wenn du keinen Agio, keine Gebühren und keine Versicherungen eingepreist hat wovon ich ausgehe weil unüblich ist der Nominalzins die bessere Vergleichsgröße.
Oder vergleiche einfach Rate und Restschuld nach der Zinsbindung
Bei Fragen gerne per PM
Weitere Kosten etc. werden nicht aufgeführt, hatte ich auch bisher nicht zu erstatten.
Kommt evtl. eine Bearbeitunsggebühr für das neue Angebot hinzu? erwähnt wird hier auch nichts!
Es wird nur noch erwähnt, dass aufgrund dieser Anschlusskonditionen das Kündigungsrecht zum Ablauf der derzeit gültigen Festverzinsvereinbarung ausgeschlossen ist und man kann nur zum Ende der neuen Festverzinsvereinbarung kündigen
... war mir so nicht bekannt!
... damit ist eigentlich jede Vergleichbarkeit und Wertung, ob ein Kredit "teuer" oder "günstig" ist dahin...
... und damit ist der Bank jede Manipulationsmöglichkeit hinsichtlich der Vertragsgestaltung offen...
Billiger Kreditzinssatz ohne Tilgung bei gleichzeitigen Zahlungen in eine Versicherung o.ä. ...
Kennt man zwar jetzt auch, allerdings mit der Berechnung des Effektivzinses auf die Zinsbindungsfrist...
Caddys Erläuterung zu dem E-Zins ist richtig!
Vergleichen sollte man nur den Sollzins.
In meinem Fall ist man von einer gleichbleibenden Rate ausgegangen d.h. 5,68% v. dem Ausgangsdarlehen i.H.v. 26.000,-€ ergibt mtl. 123,00€. Aber die Zinsen werden ja immer weniger und die Tilgung steigt dafür, das Verhältnis Zins-Tilgung dreht sich, konstant bleibt nur der mtl. Beitrag und die Vertragsbedingungen bzw. das Abgesprochene bleiben selbstverständlich weiterhin bestehen!
Zur besseren Ansicht erhalte ich die Tage den Tilgungsplan etc.
Ich kann auch ein anderes Angebot erhalten! Die Frage nach einer sofortigen Gesamttilgung stellt sich momentan für mich nicht, Euronen sind genug vorhanden aber... ,-)
Danke für Eure Antworten
ja und nein...
Vergleichbar ist und bleibt der Nominalzins in Verbindung mit dem Tilgungsplan. Das Problem ist wie gesagt, dass eigentlich teure Angebote günstiger erscheinen weil der Effektivzins manipuliert werden kann
In der von dir beschriebenen Variante dreht es sich wieder.
Wird der Kredit ausschließlich über eine Versicherung getilgt muss die Versicherungsprämie in den Effektivzins eingerechnet werden. Der explodiert dann natürlich erst recht.
Das Problem ist, dass eine gute Absicht schlecht umgesetzt wurde. Wie soll ich meinem Kunden erklären was sein Kredit über die Laufzeit kostet wenn ich es schlicht nicht weis?
In der Praxis wird dann bei manchen Instituten ein Folgezins angenommen der niedriger sein darf als der ursprünglich gebundene. Und das bei 30 Jahren Laufzeit für weitere 20 (nach der Zinsbindung) -> Der Gesamtzins wird günstig gerechnet.
Und der Threaderöffner bekommt von seiner Hausbank ein womöglich ehrlicheres Angebot, in dem ein höherer oder vorsichtigerer Preis angenommen ist was den Effektivzins erhöht. Folge: Er ist über den Preis geschockt und vermutet völlig verständlich erstmal schlimmes...